티스토리 뷰
신생아 특례, 생애 최초 주택 구매 등 다양한 혜택이 쏟아지는 가운데, 그래서 정작 얼마까지 대출이 가능하다는 것인지 애매하시죠? 5억 한도라고 해서 5억까지 가능한 게 아닙니다. LTV다 DTI다 DSR이다 전문 용어가 있어서 대체 무슨 뜻인지, 얼마까지 된다는 것인지 답답할 때가 많은데요. 간단하게 정리해 드리겠습니다.
DSR과 DTI를 쉽게 계산할 수 있는 사이트입니다.
2024년에는 신생아 특례대출이 DSR 적용 대상에서 제외되며, 대신 특례 보금자리론과 마찬가지로 LTV 70%, DTI 60%가 적용된다고 합니다. 그럼 관련 용어들에 대해 정리해 보겠습니다.
LTV : 주택담보대출 비율 계산 (Loan To Value ratio)
| 구분 | 투기과열지구, 조정지역 | 비조정지역 | 생애최초 주택마련 | 신생아 특례대출 특례 보금자리론 |
| 무주택자 | 50% | 70% | 80% | 70% |
| 1주택자 | 50% | 60% | 80% | 70% (대환) |
| 다주택자 | 30% | 60% | - | - |
LTV는 주택을 담보로 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율로, 가장 기본적으로 확인해보아야 할 비율입니다. 기본적인 대출 한도는 구입할 주택 가격(KB 시세)에 LTV 비율을 곱한 금액입니다.
KB시세는 매주 금요일에 업데이트되며, 실제 매매가와는 차이가 있으니 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
이 비율은 투기과열지구, 조정 지역, 비조정 지역, 무주택자, 1 주택자, 다주택자 기준에 따라 달라지며, 현재의 비율은 위의 표에 나온 것과 같습니다.
DTI : 총부채상환비율 (Debt To Income)
기본적으로는 주택 가격에 LTV 비율을 곱한 금액만큼 대출이 되는 것이지만, 빚이 있다면 상황이 조금 달라집니다.
DTI는 금융 부채 상환 능력을 소득으로 매겨, 대출한도를 정하는 비율인데요. 대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘어서지 않도록 제한하는 것입니다.
주택담보대출 원리금과 기타 다른 대출의 이자를 더한 금융 부채를 본인의 소득으로 나눠서 비율을 정합니다. DTI는 주담대 외 대출은 이자만 포함해서 계산하기 때문에, 모든 대출의 원리금으로 계산하는 DSR보다 완화된 기준입니다.
1월부터 시행되는 신생아 특례 대출은 DSR 규제는 제외되며, DTI 60%가 적용되니 참고하시기 바랍니다.
DSR : 총부채 원리금 상환 비율 (Debt Service Ratio)
DSR은 모든 신용 대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 의미합니다. 2022년부터 대출 잔액이 1억 원을 초과하면 DSR은 40%로 적용하고 있는데요. 이 말은, 원리금 상환액 총액이 연소득의 40%(비은행권은 50%)를 초과할 수 없다는 뜻입니다.
DSR은 전세 대출이나 예적금 담보대출, 보험 약관 대출, 사내 대출 등은 포함되지 않지만, 신용 대출의 경우에는 실제 만기와 무관하게 5년으로 계산하니, 조금만 받아도 금방 한도가 차버립니다.
다행인 점은, 신생아 특례 대출이나 생애 최초 주택 구매 시에는 DSR 규제가 적용되지 않는다는 점입니다.
그렇다고 하더라도 대출 상환 능력을 고려해서 대출을 받는 것이 현명한 길입니다.
예시
만약 신생아 특례 대출로, 연소득이나 자산, 대상 주택 가액 등의 기준이 충족한 상황에서 최대치인 9억 원짜리 주택을 구입하려고 한다면?
빚이 없을 경우 ⇒ LTV 70% 적용 시 6억 3천만 원 / 대출 한도가 5억이기 때문에 최대 5억까지 받을 수 있음
빚이 있을 경우 ⇒ DTI 60% ≥ [1년 간 갚아야 할 주택 원금 + 총이자] ÷ 연소득 × 100
즉 빚의 유무와 대출 한도를 염두하고 계산해야 합니다.